Молл наполовину полон

Количество объектов торговой недвижимости, которую собственники месяцами не могут сдать в аренду, продолжает расти. Так, по данным "Знак-маркетинг", объем вакантных помещений стрит-ритейла в Воронеже в 2016 году ежемесячно составляет более 30 тыс. кв.м. По данным Domofond.ru, за год заявленные ставки аренды торговой недвижимости в Воронеже снизились на 3%. Исследуя проблемные объекты в Воронеже, а также общероссийский опыт успешных антикризисных проектов, мы пришли к ряду общих выводов о том, где искать новых арендаторов для заполнения пустых торговых площадей.

Новые направления

Каждый объект уникален по своим характеристикам, но есть направления, которые могут быть успешными в Воронеже.

Направление 1. Магазины товаров с низкими ценами

В ближайшие годы будут развиваться торговые центры и гипермаркеты, продающие товары по сниженным ценам (оптовые центры, DIY-гипермаркеты, аутлет-центры, центры распродаж, магазины с фиксированной ценой). Например, сеть DIY-гипермаркетов Leroy Merlin в 2015 году открыла 8 гипермаркетов в России, в 2016 году – 15-16, за 5 лет планирует открыть 95 гипермаркетов (РБК). В течение 2016 г. "Лента" обещала открыть как минимум 40 гипермаркетов (Ведомости). В 2016 году Fix Price планирует открыть около 300 магазинов и в ближайшие годы запускать по 300-500 точек (РБК). Если параметры помещения позволяют открыть подобные направления, целесообразно начать поиск арендаторов с них.

Направление 2. Питание

Еда становится новой религией молодого поколения. Количество заведений общественного питания различных форматов будет расти. Доля помещений стрит-ритейла, которую занимают кафе и рестораны, также будет увеличиваться. По данным M1 Solutions, в регионах России наблюдается рост доли помещений стрит-ритейла, приходящийся на дискаунтеры и заведения общественного питания. Операторы общест-венного питания имеют свои требования к помещениям (большая площадь остекления фасада, электрическая мощность, достаточная для работы кухни и т.д.), к которым нужно привести в соответствие те помещения, собственники которых заинтересованы в поиске таких операторов.

Направление 3. Спорт и здоровье

Необходимо обращать внимание на сервисы и магазины, связанные со спортом и здоровым образом жизни. Это медицинские центры, фитнес-центры, студии танцев, центры единоборств, йоги, магазины здорового питания, натуральной косметики. Несмотря на то, что размеры данных рынков в Воронеже пока невелики, их проникновение среди населения растет высокими темпами. Уровень проникновения фитнес-услуг в Москве находится в диапазоне от 11 до 13%, в городах-миллионниках – 5-7%. Если до кризиса рынок фитнес-услуг прирастал примерно по 30%, то с 2014 года темпы его роста постепенно замедляются, в 2015 году рост рынка составил 10%–15% (Коммерсант).

Направление 4. Операторы, нуждающиеся в низких инвестициях в открытие точки

Нельзя допустить, чтобы в торговом центре бросались в глаза пустующие помещения. Чтобы решить проблему, нужно привлечь краткосрочных арендаторов, открытие которых не требует значительных инвестиций в отделку. Это могут быть магазины велосипедов и спортивного инвентаря, книжные магазины, шоу-румы дизайнеров, шоу-румы интернет-магазинов со складскими помещениями.

Направление 5. Образование и культура

Нужно с помощью выставок и другого тематического заполнения пространства привлекать людей в торговые центры, например, создавать выставки по истории того места, где расположено здание, проводить публичные лекции и дебаты, связанные с образом жизни посетителей. Такие выставки и мероприятия не дадут высокий арендный доход, но помогут заполнить пустые места, сделать запоминающимся визит в торговый центр.

Зоны особого внимания

Многие торговые центры, рассчитывая на интерес со стороны определенных арендаторов, так и не смогли их привлечь или полностью заполнить объекты. По нашему мнению, есть три зоны особого внимания у владельцев торговых площадей.

Магазины товаров для дома и ремонта

В настоящее время спрос на данные группы товаров падает. В торговых центрах, специализирующихся на товарах для дома и ремонта, крайне велик уровень вакантности, а ставки аренды – низки. Однако данную специализацию могут выбрать торговые центры, имеющие удобные подъездные пути и складские помещения.

Автомагазины и сопутствующие услуги

Данное направление является малоперспективным из-за падения рынка товаров для автомобиля, а также большого объема предложений на рынке Воронежа с выгодным для арендаторов соотношением стоимости аренды и местоположением. В 2015 году первичный рынок продаж автомобилей упал на 36%. На этом фоне рынок автозапчастей в рублях вырос всего на 2%, в долларах упал на 3% (Info-Parts.ru). При этом данную специализацию могут рассмотреть собственники помещений, находящихся возле трасс с интенсивным автомобильным трафиком, имеющих удобные подъездные пути и точки притяжения автомобилистов в окружении (АЗС, автосервисы, автомойки и т.д.).

Супермаркеты

Супермаркеты – самый главный якорь большинства торговых центров и главный арендатор в коммерческих площадях жилых комплексов. Но многие проекты напрасно рассчитывают на интерес со стороны продовольственных магазинов, так как локация не отвечает их требованиям. Многие проекты, сумев привлечь на объект супермаркет и отдав под него наиболее привлекательное помещение, не могут сдать оставшуюся часть площадей, так как выбранный супермаркет не генерирует достаточный потребительский трафик.

Начать с себя

Часто проблемы торговых помещений связаны с тем, что не учитывается специфика торговой недвижимости в процессе управления помещениями. Прежде чем активно привлекать арендаторов, необходимо выполнить следующие действия:

• Проверить, подходит ли помещение под торговлю – есть ли автомобильный и пешеходный трафик, свободно ли виден фасад, есть ли в нем витрины, удобный вход, эскалаторы, навигация, читаемая наружная реклама. Все эти параметры нужно привести в соответствие с торговой функцией помещения. Если это нельзя сделать, целесообразно поменять специализацию помещения (например, на офисную недвижимость) и вести соответствующий целевой поиск арендаторов.
• Сформировать структуру арендаторов в соответствии с потребностями посетителей, а не "сажать" тех, кто первым дозвонился и согласился на предлагаемую ставку. Например, нужно подбирать арендаторов в кассовые зоны супермаркетов так, чтобы полностью покрывать потребности посетителей в ежедневных покупках (свежая выпечка, свежее мясо, кулинария, аптеки, бытовая химия, товары для животных, страховые и банковские услуги, товары для детей и т.д.). При этом нельзя создавать ситуацию избыточной конкуренции между арендаторами.

Алексей Бугаев

Парадный квартал, февраль 2017